تخطط لشراء عقار لندني فاخر؟ هنا معلومات ستفيدك..

لندن: عادل مراد
اذا كنت تخطط لشراء عقار لندني فاخر لا بد ان تعلم عزيزي الرجل ان علامات الانذار بدات تظهر على شاشات بنك انجلترا (البنك المركزي) بعد ان اشارت تقارير الى ارتفاعات متتالية في اسواق العقار داخل وخارج لندن بما ينذر بفقاعة عقارية اخرى من ناحية ويعزز احتمالات ارتفاع اسعار الفائدة السائدة على مستويات متدنية تاريخيا لا تزيد عن نصف نقطة في المائة. وفي حالة اي ارتفاع مفاجيء للفائدة سوف ينعكس ذلك سلبيا على ملايين المقترضين الذين يعتمدون على تدني مستوى القروض العقارية - وقد يؤدي ارتفاعها الى فقدان عقاراتهم ومصادرتها.
حول اخر تطورات الوضع العقاري في لندن، خصوصا في القطاع الفاخر الذي يهم المستثمر العربي، توجهت "الرجل" الى الخبير العقاري مارتن بخيت المدير التنفيذي لشركة "كاي أند كو"، وهي شركة عقارية لها عدة فروع في لندن واسسها والد بخيت المصري الاصل في عام 1982.
ويؤكد مارتن ان الشركة تمتعت بأفضل سنواتها في العام الماضي، وهو يصف السوق الان بأنها نشيطة وحقق القطاع الفاخر فيها نسبة نمو بلغت 13.1 في المائة.
ويقول مارتن:
"ان الاسعار في مختلف قطاعات اسواق لندن سجلت ارتفاعات ملحوظة خلال الاثني عشرة شهرا الماضية، وذلك اعلى من اي فترة 12 شهرا منذ منتصف عام 2010. ونتج عن ذلك ارتفاع القيم في القطاع الفاخر بنسبة 13.1 في المائة في العام الذي ينتهي في مارس (اذار) 2014. وعزز ذلك عودة المشترين المحليين الى القطاع الفاخر بقوة، الامر الذي نتج عنه نسبة شراء محلي بلغت ثلثي جملة المبيعات. وكانت اقوى توجهات الاسعار في الاحياء البعيدة قليلا عن مركز لندن والتي تفضلها العائلات البريطانية."
ويضيف مارتن ان احياء لندن المركزية مثل بلغرافيا ونايتسبردج وتشيلسي تشهد هدوءا ملحوظا في الاسعار، ولكن الهدوء لا يسود على كل العقارات وهناك احياء تشهد نموا مضطردا مثل حي مارلبون الذي يشهد نموا قويا لانه يوفر قيمة للمشتري بالمقارنة مع مناطق مثل بلغرافيا وتشيلسي ومايفير. وارتفعت الاسعار في حي مارلبون بنسبة 4.2 في المائة في الربع الاول من العام مما يعني زيادة قدرها 19.3 في المائة في الاثني عشرة شهرا الاخيرة. 
وبالمقارنة فإن احياء تشيلسي ونايتسبردج وبلغرافيا شهدت نموا بلغت نسبته خمسة في المائة في العام الاخير. وفي قمة السوق ايضا شهدت الاسعار نموا متراجعا بنسبة 1.9 في المائة سنويا في قطاع العقارات الذي يفوق في قيمته مبلغ عشرة ملايين استرليني (16 مليون دولار).

ما هي في رأيك انواع العقارات التي تجذب الاستثمار في لندن في الوقت الحاضر؟
ان اقوى قطاعات السوق حاليا هو القطاع ما دون المليوني استرليني (3.2 مليون دولار). كما يوجد طلب قوي على مشروعات البناء الجديد والمشروعات من على الخريطة، خصوصا من المستثمرين من الشرق الاوسط والشرق الاقصى. ويفضل المستثمر الدولي الشقق الواسعة عن البيوت، ولذلك تزدادا اسعار الشقق في معظم المناطق.
وتوصل تقرير عقاري مستقل لصالح شركة "كاي ان كو" عن شقق لندن الى ان الاسعار في قطاع الشقق بلغت في بعض الحالات الفي استرليني للقدم المربع الواحد، ويتزايد الطلب على هذه الشقق من المشترين بغرض السكن والمستثمرين على حد سواء. وخلال السنوات  السبع الاخيرة زادت اسعار الشقق بنسبة 60 في المائة في المتوسط في احياء "دبليو1 ودبليو 2". 
وعلى رغم وجود العديد من المشروعات الجديدة في ارجاء لندن الا ان بعض المستثمرين يفضلون الشقق القديمة التي توفر لهم مساحات رأسية وافقية اكبر من الجديدة بالاسعار نفسها. وتتراوح اسعار الايجار في هذه الشقق ما بين 875 جنيها الى 1150 جنيها في الاسبوع الواحد.
من القطاعات الاخرى المثيرة ما يسمي "ميوز"، وهي بيوت مستقلة على نطاق صغير تباع في وسط لندن بأسعار تزيد عن 1.6 مليون استرليني. وهي تقع ضمن نطاق العقارات التراثية في مناطق محمية بيئيا، ولكن مع حرية اعادة تصميم وتجديد الديكور الداخلي فيها. وادى ذلك الى تطوير شامل لبعض بيوت الميوز مع التوسع الرأسي او الجانبي فيها. ويتوجه بعض اصحاب هذه البيوت الى التوسع تحت الارضي ايضا.وفي قطاع الميوز تزداد اسعار البيوت الكبيرة بنسب اعلى من الصغيرة بلغت 16 في المائة اضافية وتصل الاسعار في المتوسط الى 4.5 مليون استرليني (7.2 مليون دولار).
ويشتهر قطاع الميوز بين البريطانيين والاوروبيين والاميركيين، لانهم يفضلون الانفرادية والتاريخ العريق لهذه العقارات، وينتج عن هذا الطلب ارتفاع اسعار هذا النوع من العقارات نسبيا الى العقارات الجديدة. وتوفر عقارات الميوز ملكية حرة للعقار والارض او ايجار رمزي للارض. ويتم تأجير هذه العقارات بسعر يصل الى 600 استرليني في الاسبوع.
النوع الثالث من العقارات هي تلك التي تقع في ميادين الحدائق في لندن والتي تم تطوير عقاراتها الاصلية الى عقارات حديثة، وتزيد اسعار العقارات التي تقع في هذه الميادين عن العقارات العادية. وتمثل الميادين الخضراء ظاهرة خاصة بلندن التي تعتبر من اكثر مدن العالم مساحات خضراء، وبنسبة 40 في المائة من مساحتها. ويحمي قانون صدر في عام 1931 هذه العقارات وميادينها من اي تطوير يغير من طبيعتها. ويعود تاريخ بعض ميادين لندن الى القرن السابع عشر. وكانت الميادين وحدائقها تغلق ليلا ببوابات ويقتصر استخدامها على الاثرياء فقط.
وتقع في مركز لندن بعض افضل ميادين العاصمة وبها مجموعات من العقارات الاصلية التي تم تحديثها لكي تناسب المستثمرين بميزانيات مختلفة. ومنذ عام 2007 ظلت عقارات الميادين تمثل نسبة 16 في المائة من جملة مبيعات العقار في وسط لندن، وزادت اسعارها منذ ذلك الحين بنسبة 72 في المائة، بينما زادت العقارات العادية بنسبة 45 في المائة.
وفي العام الماضي كان متوسط سعر العقار الذي يطل على ميدان اخضر في لندن 2.1 مليون استرليني (3.3 مليون دولار)، ولكن نسبة 11 في المائة من هذه العقارات بيعت بأسعار اعلى من خمسة ملايين استرليني (ثمانية ملايين دولار). وتزيد في المتوسط قيمة العقارات التي تضم حدائق خاصة بنسبة 15 في المائة اعلى من العقارات بلا حدائق.
ومن النادر وجود مشاريع بناء جديدة في المنطقة المركزية في لندن ولكن عندما تتاح فرصة تطوير عقار، فإن الاسعار تزيد في العقارات الجديدة عنها في القديمة وتزيد اكثر في حالات الاطلال على مساحات خضراء. وكان مشروع "لانكستر" الذي يطل على حدائق هايد بارك علامة فارقة في المنطقة  وحقق اسعار لا سابق لها في منطقة "بيزووتر" ونجح في تسويقه للمستثمرين المحليين والدوليين على السواء. وتزيد اسعار العقارات الجديدة عن القديمة بحوالي 26 في المائة.
وفيما يتعلق بالايجارات في عقارات الميادين، فإن متوسط العقار الاسبوعي يعتمد على المساحة ويبدأ من 650 جنيها في الاسبوع الى متوسط 1500 جنيه اسبوعيا.