هل حان الوقت لبيع عقارك اللندني؟
لندن: عادل مراد
يصف الخبير العقاري اللندني بيتر ألن مدير التسويق والمبيعات في شركة تطوير العقار "لندن نيوكاسل"، حالة سوق العقار اللندني في عام 2014، بأنه يتجه الى صعود مع فرص استثمارية متعددة في ارجاء المدينة تراوح بين شقق استوديو في مناطق جديدة، وسفارات سابقة في ارقى مناطق العاصمة. ويضيف في حوار مع "الرجل" ان الاسعار مازالت في تصاعد، وهناك مجال لتحقيق هوامش ربح اضافية، رغم مخاوف الاعلام البريطاني من وجود فقاعة في سوق العقار في الوقت الحاضر.
وأضاف ألن ان على المستثمر ان يلتزم القواعد الاساسية للاستثمار العقاري في لندن، وهي ان تعداد المدينة زاد في العشر سنوات الاخيرة، برقم 800 الف نسمة، بينما لم تطرح في السوق سوى 250 الف وحدة عقارية. وهذا العجز الدائم في امدادات العقار باق حتى إشعار آخر.
بالاضافة الى ذك فإن الاراضي الشاغرة نادرة في لندن، كما ان عملية استخراج تراخيص البناء طويلة ومكلفة، وينعكس هذا بالمزيد من الاحباط على مطوّري العقار الذين يعجزون عن تلبية هذا الطلب المتزايد على العقار. ولذلك تظل الضغوط المتصاعدة على اسعار العقار مستمرة، وهي انباء سارّة للمستثمر الذي يريد التوجه الى لندن، بوصفها ملاذاً آمناً للاستثمار بنظام قانوني شفّاف، ومجتمع متسامح مفتوح للثقافات العالمية، ونظام تعليم جيد واقتصاد مستقرّ بأسعار فائدة منخفضة. بالاضافة الى نوعية الحياة في لندن، بما تحويه من معالم ثقافية وفنية وترفيهية.
وفيما يتعلق بتطوّر السوق هذا العام، قال ألن ان شركته لاحظت استقرار نسبة النموّ في المناطق الساخنة في قلب العاصمة، وهو هدوء نسبيّ بالمقارنة مع نسب نموّ عالية في الماضي. وتحاول شركات تطوير العقار تقديم المزيد من التجديد والافكار في مشروعات حديثة تقع على اطراف المناطق الساخنة، وتحقق هوامش ارباح اعلى. وعلى سبيل المثال ارتفعت اسعار العقارات في مناطق مثل فولهام وايزلنغتون بنسب تفوق العشرة في المئة خلال عام 2013. وأسهم في ذلك العديد من المشروعات الفاخرة التي تساندها مبادرات تجديد المناطق في لندن، بحيث نشأت مناطق ساخنة جديدة بعضها غير معروف دولياً، مثل مناطق "ناين إيلمز" و"كوينز بارك" و"وست هامستيد" و"ايليفانت اند كاسل" و"ايلنغ".
مناطق جديدة
وهناك مشروع مدّ خطوط حديدية سريعة جديدة تجري من الغرب الى الشرق، بعرض لندن وتربط مناطق الحيّ الغربي بالسيتي وكناري وارف. ومن المؤكد ان ينعكس هذا الخط إيجابياً على المناطق التي يمرّ بها. ويبدو ان المشروع وصل في توقيت مناسب لسوق العقار، لفتح مناطق جديدة لمزيد من الاستثمار، وخصوصاً حول المحطات الرئيسة، مثل بادنتغتون وتوتنهام كورت رود وفارينغدون ووايت شابيل.
- ما المشروعات التي تقوم بها شركة "لندن نيوكاسل" في الوقت الحاضر؟
- لدى الشركة الكثير من المشروعات التي تعمل عليها في الوقت الحاضر، وتأتي الى السوق تباعاً خلال السنوات الخمس المقبلة. وهي مشروعات تتوزع في انحاء لندن، وكلها تتّبع اسلوب الشركة في تطوير عقارات ذات تصميمات مميّزة تتوجه بها الى فئة معيّنة من المستثمرين والمشترين. ومن سجل الشركة هناك مشروعات معيّنة تستحق بعض التفصيل، منها:
"كوينز بارك بليس": وهو يضم شققاً بأحجام مختلفة تقع في منطقة خضراء في شمال غربيّ لندن. وتشبة منطقة كوينز بارك قرية داخل لندن وتشتهر بين عائلات الفنانين والمديرين المحترفين التي تبحث عن القيمة والمساحات الجيدة وأسعار معقولة بالمقارنة مع المناطق المحيطة، مثل سان جونز وود ونوتنغ هيل وميدافيل. فهذه المناطق اصبحت حكراً على كبار الاثرياء فقط، في الوقت الحاضر.
ويتميّز المشروع الجديد بديكورات داخلية عالية المستوى، وخدمة كونسيرج على مدار الساعة، ومدخل مرموق وحدائق داخلية خاصة، مع موقف سيارات تحت ارضي بحراسة. ويتكون المشروع من ثلاثة مبان صمّمها المعماري الشهير ايان سيمبسون، الذي صمّم المرحلة الاولى من مشروع محطة باترسي ومشروع "وان بلاك فرايرز". وسوف ينتهي المشروع في ربيع عام 2016، وقد فتح باب التسجيل للمستثمرين الراغبين في الشراء من الآن. وتسهم شركات تسويق العقار في لندن، مثل سافيلز وإستون تشيس في تسويق وحدات هذا المشروع.
المشروع الثاني هو رقم 62-68 روزبيري افينيو، وهو بوتيك صغير يتكون من اربعة منازل بنتهاوس دوبلكس، تشمل الديكورات الداخلية الحديثة، وتقع في منطقة كلاركينويل على حافة منطقة السيتي المالية. وتعرض هذه المنازل للبيع حالياً، وهي من تصميم ستوديوهات شيلدون، وكل مواصفاتها صنعت خصيصاً لها بما في ذلك المطابخ. وتتمتع المنازل بتدفئة تحت ارضية ونظام اضاءة ذكيّ. وتطلّ الواجهة الجنوبية للمبنى على قلب لندن التاريخي في منطقة سان بول والناطحة شارد. ومن المعالم التي تذكر لذلك المشروع ان المصعد يعرض لوحات فنية بالفيديو، للفنان الاميركي ماركو برامبيلا. وتبدأ الاسعار من 1.375 مليون استرليني (2.2 مليون دولار). وتقوم بتسويق هذه العقارات شركات سالفي كار وبلشر هيرشمان العقارية.
وللشركة مشروع ثالث للمكاتب هو "تشيزيك 500" يقع في غربيّ لندن، ويوفر مكاتب اعمال مكيّفة ومجهّزة تصلح لكل احجام الشركات، من شخص واحد الى 50 موظفاً. ويوجد في المبنى فريق متخصّص يقوم بكل اعمال تجهيز المكاتب، بحيث تبدأ الشركات نشاطها وتستمرّ فيه بلا متاعب.
وتقدم شركة لندن نيوكاسل العديد من الخدمات الاخرى مثل ادارة المشروعات والتصميم والتسويق. وقد نجحت الشركة في السابق في تطوير مئات العقارات في لندن، بقيمة تفوق 400 مليون استرليني. وترى شركة «لندن نيوكاسل» أن الأنظار تتجه الآن إلى منطقة شرقيّ لندن، وخصوصاً «كناري وارف» التي تعدّ من المناطق الجديدة للأعمال والسكن. فهناك نحو مئة ألف شخص يعملون في المنطقة. وتصل معدلات الإشغال في العقارات التجارية إلى نحو 95 في المئة. وهناك طلب إيجاري قوي على السكن في المنطقة أيضاً. وبالتالي ظهر الكثير من المشاريع الجديدة لتلبية هذا الطلب المتنامي. ويعتقد ألن أن المنطقة نجحت في اختبار الزمن، لأنها تخطت أصعب فترة كساد مرّت بها لندن، من دون أن تتأثر كثيراً في قيمتها.
وتستفيد منطقة كناري وارف من شبكة مواصلات جيدة، من بينها امتداد خط الأنفاق "جوبيلي لاين"، وخط القطارات الخفيفة وكذلك مطار لندن سيتي القريب. ويقود الاستثمار في هذه المنطقة مستثمرون من الشرق الأقصى والصين، سعياً وراء ارتفاع القيمة الرأسمالية، والعوائد الإيجارية أيضاً. وهي منطقة تستوعب المزيد من الطلبة الذين يدرسون في بريطانيا، ويسعون للالتحاق بمجالات مصرفية أو خدمات مالية. ويتوجه الاستثمار الآسيوي إلى هذه المنطقة، لأنها أقل تكلفة من وسط العاصمة ولأنها توفر عقارات فاخرة ذات عوائد إيجارية عالية أيضاً. ويتوقع خبير عقاري أن ترتفع القيمة الرأسمالية لعقارات شرقيّ لندن الفاخرة، بنسبة 18.9في المئة بحلول عام 2016. كما أن الإيجارات سوف تنمو بنسبة 16.9في المئة خلال الفترة نفسها.
وتعدّ منطقة كناري وارف بعيدة عن "نايتس بريدج" التي بدأت فيها مشاريع الشقق الفاخرة السوبر التي جذبت انتباه المستثمرين حول العالم. ولكن هذا يشير بدوره الى ترسّخ انطباع ان كل ارجاء لندن صارت الآن نقطة ساخنة للاستثمار العقاري.
